高端物业工程服务管理标准

100次浏览     发布时间:2025-01-05 10:45:33    




序号

设备名称

巡查频次不少于

巡 查 内 容

标 准

负责 岗位

1






2次

机房卫生、通风、温度、湿度、设备房防小动物进入情况

干净,温度不超40℃,湿度正常,通风良好,做好防小动物措施;






电梯管理员、设备责任人


机房应急照明、消防设施

应急照明使用正常,消防设施完好并定期检查合格;

曳引电动机温度、润滑油、紧固情况

符合说明书要求温度,润滑油适量,无松动;

减速箱油位油色、连轴器、紧固情况

油色清澈,无松动;

限速器、选层器运行情况

运行正常;

控制柜内继电器、接触器工作情况

开关、接触、声音正常;

制动器线圈温度、制动轮脏污情况

温度正常,干净;

变压器、电抗器、电阻器运行温度

符合说明书要求温度;

对讲机、警铃、应急灯、灭火器

使用正常、完好;

轿箱内照明、风扇、装饰

使用正常、完好;

轿内、厅外指层灯及指令按钮

使用正常、完好;

厅门及轿门踏板清洁、关闭顺畅

干净,关闭顺畅;

井道、底坑情况

干净,无积水,照明完好;

补偿链、钢丝绳情况

完好,无断股,无锈蚀;

各种标示物及救援工具情况

标示清楚,救援工具齐全且摆放整齐;

电梯运行舒适感

运行时无明显震动,平层时平稳无震动;

2

柴 油 发 电 机 系 统



1

机房卫生、通风、温度、湿度、设备房防小动物进入情况

干净,温度不超过40℃,湿度正常,通风良好,做好防小动物措施;



运行值班员、


设备责任人

机房应急照明、消防设施

应急照明使用正常,消防设施完好并定期检查合格;

蓄电池液位、电流、电压

电池液位合适无溢出,电流、电压满足产品要求24V;

水箱水位,有无泄漏

水位合适,无溢出无泄漏;

机油油位,油色,有无泄漏

机油保持在合适位置,油色清澈无漏油;

柴油油位,有无泄漏

柴油油位保持在3/4位置,密封良好,无明显挥发无泄漏;

螺栓、皮带、线头松紧及各路管线、开关、指示灯、仪表正常

紧固无松动,开关、指示灯、仪表显示正常;

系统处于自动启动状态具有自动启动功能;

停市电时能自动启动发电机快速供电;

3





2



机房卫生、通风、温度、湿度、设备房防小动物进入情况

干净,温度不超过40℃,湿度正常,通风良好,做好防小动物措施;

运行值班员、设备责任人

机房应急照明、消防设施

应急照明使用正常,消防设施完好并定期检查合格;

运行电流、电压;三相电流是否平衡

运行电流、电压满足市电供电要求;

运行功率因素

满足市电供电要求居民用电大于0.9;

变压器负荷率、三相绕组温度

绕组温度温升不超过规定值;

断路器、空气开关及所处状态;

完好,使用正常,标示所处的状态;

各种仪表、指示显示正常,标示清晰

完好,使用正常;

设备运行状况

良好;

机房漏水、积水

无漏水、积水;

4







3



机房卫生、通风、温度、设备房防小动物进入情况

干净,温度不超过40℃,通风良好,做好防小动物措施;

运行值班员、设备责任人

机房应急照明、消防设施

应急照明使用正常,消防设施完好并定期检查合格;

生活水池

水池上锁,水质清澈无污染;

水泵、阀门漏水、阀门开闭及状态标示

无明显漏水,阀门开闭正确,标示所处的状态;

水池水位

水位保持在正常范围内;

废水坑排污泵

排污泵动作良好,污水池水位不超过池深2/3

供水压力

符合设计压力;

设备运行电流、电压

符合设计电流、电压;

各种仪表、指示显示正常,标示清晰

完好,使用正常;

各种水泵运行状况

运行正常;

5






4



机房卫生、通风、温度、设备房防小动物进入情况

干净,温度不超过40℃,通风良好做好防小动物措施;

运行值班员、设备责任人

机房应急照明、消防设施

应急照明使用正常,消防设施完好并定期检查合格;

水泵、阀门漏水、阀门开闭及状态标示

无明显漏水,阀门开闭正确,标示所处的状态;

设备运行电流、电压

符合设计电流、电压;

冷冻水进出水温度及冷却水进出水温度

符合设计要求;冷却水温差满负荷时不低于5度,

冷冻水及冷却水出水压力

符合设计要求;

高压、低压及油压回路

油路畅通无漏油,压力符合产品设计要求;

各种仪表、指示显示正常,标示清晰

完好,使用正常;

主机及各种水泵运行情况

运行正常;

冷却塔运行情况

运行正常;

冷却塔水质

清澈无垢

冷冻水管保温层

良好,无凝结水

设备房漏水、积水

无漏水、积水;

4.3.2设备、设施维护保养标准

序号

设备名称

周 期

保 养 内 容

效 果

负责岗位

1







1




1、机房卫生清洁、防小动物设施;

完好

设备责任人


3



2、发电机组试运行;

正常

1




3、检查充电线路

联结牢固

1




4、检查蓄电池液位,电解液应高出极板10-15毫米,不足加蒸馏水或电池液补齐;

合适

1




5、检查机油油处于油尺HI-LI之间,不够加补;检查冷却水箱中的水位,水箱水应在水盖下50毫米,不够加补;

合适

1




6、检查发电机组有无漏油、漏水现象;

正常

1




7、检查机油的油质,如浑浊有变质应进行更换;

清澈

1




8、检查螺栓、皮带、线头松紧及各路管线、开关、指示灯、仪表,确保其正常;

完好




1

9、运行250小时或按实际需要更换机油滤清器;

更换




1

10、运行250小时或按实际需要更换燃油滤清器;

更换




1

11、运行250小时或按实际需要更换水滤清器;

更换





12、运行250小时或按实际需要更换本机专用机油;

更换


2



13、检查各二级开关、开关柜联结

完好、牢固



2


14、清洁控制柜内灰尘;

干净

2





1




1、机房卫生清洁、防小动物设施;

完好

设备责任人




2

2、配电箱柜整洁,门锁正常,开关灵活;

正常



1


3、接触器触点良好,无烧蚀,声音常;

正常



1


4、继电器延时准确,接线触点完好;

正常


2



5、按钮、指示灯接线完好,触点接触可靠,指示灯明亮;

完好


1



6、熔断器底座牢固,接触良好;

完好


1



7、电容器无膨胀或高温渗油现象;

完好



1


8、互感器接线柱牢靠,无发热;

正常



1


9、开关接触良好,开断正常,无发热;

完好


1



11、消防设施

完好



1


12、清洁电柜内灰尘;

干净

3




1




1、机房卫生清洁、防小动物设施;

完好

设备责任人


3



2、消火栓泵、喷淋泵手动点动试运转;

正常




2

3、生活泵、稳压泵、消火栓泵、喷淋泵、潜水泵保养;

完好



1


4、管道、阀门保养;

完好



1


5、断开控制柜总电源,检查各转换开关,启动、停止按钮动作应灵活可靠;

正常



1


6、检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好,紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝;

完好




2

7、水泵、阀门、管道、支架油漆翻新;

完好



1


8、清洁控制柜内灰尘;

干净


4


中央空调系统

1




1、机房卫生清洁、防小动物设施;

完好


设备责任人


1



2、冷却塔清洁、维护保养;

完好


1



3、风机盘管清洁、维护保养;

完好



1


4、冷凝器、蒸发器维护保养;

正常



1


5、冷却水泵机组、冷冻水泵机组维护保养;

正常



1


6、冷冻水、风机盘管管路保养;

正常



1


7、阀类维修保养;

完好



1


8、控制柜设备维护保养;

完好




2

9、水泵、阀门、管道、支架油漆翻新;

完好


1



10、清洗风口隔尘网;

干净


1



11、清洁控制柜内灰尘;

干净

5

电梯系统

1




1、机房卫生清洁、防小动物设施;

完好

设备责任人


3



2、清洁控制箱内电路板,检查扁平电缆插接件是否牢固;

牢固


3



3、检查控制箱所有电缆连接情况,并上紧;

牢固


3



4、检查接触器、继电器触头是否清洁平滑,清除内部灰尘;

完好


3



5、测量控制箱绝缘≥0.5MΩ,并作记录切断电子线路情况下进行测量;

正常


3



6、检查接地线是否连接可靠;

完好


3



7、检查、清洁接触器和继电器触头,发现烧融现象时,可用细锉修平,清除锉屑,调整动静触头间的间隙;

完好


3



8、检查各保护装置动作是否正常;

正常


3



9、检查接地线连接是否可靠,测量接地电阻;

正常


3



10、检查各电路板接插件是否连接牢固;

牢固

1




11、检查、清洁散热风机;

正常


3



12、检查制动带磨损情况,清除制动带上的油污、灰尘;

完好


3



13、检查制动力矩,调整制动弹簧;

正常


3



14、检查曳引机减速箱内润滑油油质,如果润滑油变质或变脏,应及时更换;

正常


3



15、检查主要零部件的磨损程度,进行必要的修配或更换;

正常


3



16、检查电动机电缆连接情况及制动线圈电线连接情况,并上紧;

牢固




2

17检查电动机轴承润滑情况,更换润滑脂大约工作1000~2000小时后更换新的润滑脂;

正常


3



18、检查各安全装置,按照年检要求调整或处理;

正常


3



19、检查清洁自动门锁,加油润滑;

正常


3



20、检查轿厢门和自动门机构,擦拭门导轨,涂抹少量机油,检查开关门动作;

正常


3



21、检查层门擦拭门导轨,涂抹少量机油,进行开关门动作检查;

正常


3



22、检查层门机械电气联锁装置,并清洁;

正常


3




23、检查清洁轿箱照明及风机扇,测量电气绝缘并记录;

正常


3



25、检查曳引钢丝绳是否受力均匀,并调整;

正常


3



26、检查对重链是否出现扭曲、过长,并及时排除;

完好


3



27、清洁井底缓冲器,检查液压油液面高度应保持在最低油位以上,根据情况及时补充;清洁柱塞外圆露出表面,并涂防锈油或缓冲器油;

正常


3



28、检查导轨润滑情况,加润滑油;

正常


3



29、检查导靴磨损情况,发现磨损严重的及时更换;

完好


3



31、检查电梯井道,填补井道孔、洞,做好防漏、防小动物措施,清洁电梯井道;

完好

6





闭路监控系统


2



1、检查监视器电源线路及视频线路接触是否良好;

良好

设备责任人


2



2、检查视频切割器电源线路及视频线路接触是否良好;

良好


2



3、 检查监控摄像设备机柜的固定及防腐是否良好;

良好


2



4、 检查各控制线路、电源线路、视频连线接触是否良好;

良好


2



5、检查室外摄像枪支撑杆的固定及防腐是否良好、摄像枪防尘罩的密封性是否防风、防水;地线接触是否良好;

良好


2



6、检查监控室的通风、照明、及清洁;

良好



2


7、检查防雷接地装置

独立接地体低于4欧姆,联合接地体低于1欧姆

可视对讲机系统


3



1、检查系统主机是否正常、摄像枪是否老化或损坏;

正常





2、检查系统电源是否正常;



3



3、检查系统中继器是否正常;

正常


3



4、检查系统各连接线路接触是否良好;

良好


3



5、检查电控锁能否正常使用;

正常


3



6、检查对讲主机使用说明是否清晰;

清晰


3



7清理可视主机内及摄像枪灰尘;

干净



2


8、检查防雷接地装置

独立接地体低于4欧姆,联合接地体低于1欧姆

红外线报警系统


2



1、红外线报警系统布防后对各对探头进行测试检查;

干净


2



2、清洁对射探头上的灰尘;

干净


2



3、检查主机及输出探头电源电压是否正常;

正常


2



4、检查主机板及键盘是否正常使用;

正常



2


5、检查防雷接地装置

独立接地体低于4欧姆,联合接地体低于1欧姆

一卡通门禁系统


3



1、检查电脑及软件是否正常

正常





2、检查通信是否正常;



3



3、检查IC卡门禁是否正常;

正常


3



4、检查门禁的防水、防雨、防潮;

良好


3



5、检查门禁的电源及通信线路是否正常;

正常



2


6、检查防雷接地装置

独立接地体低于4欧姆,联合接地体低于1欧姆

一卡通停车场系统


3



1、检查车场电脑及联网系统;

良好


3



2、检查车场系统线路接触是否良好;

良好


3



3、检查各车场的IC卡操作读卡器功能是否正常;

正常


3



4、检查各车场手动控制道闸是否正常;

正常


3



5、 检查道闸减速器有无机油,若不足,则添加;

正常


3



6、 检查同步皮带有否磨损、断裂,有则更换;

更换


3



7、 检查平衡弹簧有否断裂现象,有则更换;

更换


3



8、检查道闸杆垂直、水平位置是否到位,若不到位,调整限位开关拨杆位置;

正常


3



9、检查地感器是否正常工作;

正常



2


10、检查防雷接地装置;

独立接地体低于4欧姆,联合接地体低于1欧姆

4.3.3公共设施维护保养标准:

序号

设施名称


维 保 部 位

计划维保周期

负责岗位

1

上人屋面

1、对损坏的面层进行修补

即坏即处理

维修员

2、对分格缝用沥青进行勾缝;

即坏即处理

3、对天台泛水、变形缝进行处理;

即坏即处理

4、对屋面渗漏进行处理;

即坏即处理

2

外墙饰面

涂料、面砖

1、外墙、围墙裂缝修补、空鼓面砖更换

即坏即处理

2、涂料外墙粉刷或局部即脏即处理;

每4年

3

内墙饰面

1、涂料饰面重点部位粉刷;

即坏即处理

2、涂料饰面全面粉刷;

每4年

3、瓷砖饰面空鼓更换;

即坏即处理

1、磁砖地面空鼓、破裂更换;

即坏即处理

4

楼面、地面

2、水泥地面起砂、裂缝修理;

即坏即处理

5

天棚

1、抹灰层空鼓处理;

即坏即处理

2、天棚重新粉刷;

每4年

3、装修吊顶的调平、破损的处理;

即坏即处理

6

室外道路地面

1、大理石地面裂缝、缺角系统修补;

每1年

2、广场砖地面破裂更换;局部即坏即处理

每1年

3、水泥地面起砂、裂缝修理;

每4年

4、其它地面如碎石地面等修补;

每2年

7

门窗

1、闭门器、门锁调校;

即坏即处理

2、变形复位;

即坏即处理

3、防腐防蛀处理;

每1-3年

8

防盗网、围栏

1、根据损坏情况确定刷油漆时间;

每半年

9

沟井池渠

井盖、篦子刷漆;

每半年

10

挡雨篷

1、加固、防锈处理

每半年

11

外环境 油漆

1、路灯、休闲椅、花架等油漆

每半年

维修员

4.3.4业户报修

序号

项目

频次

业户报修

标 准

岗位

1

业户报修

随时

急修

30分钟赶到维修点;

维修员

随时

一般维修

与业户约定时间准时赶到维修地点;

维修员

相关文章